北京王府井Zara门店，摄影：Tomohiro Ohsumi/彭博社

无时尚中文网7月3日报道：彭博社今日发布长篇报道，关注中国的商业地产，据房地产咨询公司Cushman & Wakefield Inc. 高纬环球和 RET Property Consultancy Ltd.睿意德物业顾问公司称，由于商场空置率过高，再加上经济放缓，以及政府打击奢侈品，商业地产曾经为Louis Vuittton和Gucci等准备的零售空间不得不在压力下放出，以更低的价格吸引Zara、H & M等大众品牌。

Credit Suisse Group AG 瑞信和Haitong International Securities Ltd. 海通证券表示像华润置地 (HK:1109) 和恒隆地产 (HK:101)这样的大地产公司可以抵御经济放缓，而像金鹰集团 (HK:3308)则比较困难。

据商业地产服务机构CBRE Group Inc.(NYSE:CBG)世邦魏理仕称全球3200万平方米的购物中心一般在中国，据房地产咨询公司Cushman & Wakefield Inc. 高纬环球追踪中国20个城市的研究数据显示，截止明年中国的购物中心面积将扩大至2100万平方米，增速达38%。据Jones Lang LaSalle Inc.(NYES:JLL)仲联量行中国零售研究总监Steven McCord接受彭博社采访称，截止2015年，中国北京、上海、广州、深圳四大城市商场面积将增长40%，而另外16个二线城市将增长一倍。

Cushman & Wakefield Inc. 高纬环球预计包括成都、沈阳、杭州、青岛在内的二线城市2014年可能迎来最高的商场空置率，而在不太富裕的城市商场空置率则可能高达恐怖的超过30%，而今年一季度这个数据是6.8%，而据高纬环球的数据，在发达市场如香港和新加坡一般商场最高空置率在6%-7%。

彭博社调查发现，绿地集团上海外滩去年新建的一个购物商场只有一半的入住率，四楼的空间还有一些在装修，不过绿地集团办公室主任、新闻发言人王晓东接受彭博社采访时表示装修的部分已经租出去了，王晓东拒绝透露空置率。睿意德联合创始人、执行总监张家鹏称很多商场将会面临不满70%的入住率而推迟开业。

据国家统计局数据，今年1月至5月零售业增长12.6%，比去年14.5%有所放缓，Cushman & Wakefield Inc. 高纬环球的数据显示今年一季度中国四大主要城市的零售租金同比下降6.2%至每月2090元人民币/平方米，二线城市同样下，跌幅6.3%至每平方米994元。今年一季度上海商城空置率从去年的5.4%增至6%，据业界预测明年将继续增至9.6%。

据上海一位匿名地产零售顾问透露，一般向Louis Vuitton和Gucci这样的品牌在中国一间500平方米的门店装修费用大约是2500万人民币，而Zara、H & M同样面积的装修费用在500万到1500万人民币。奢侈品牌和大众品牌的租金通常不一样，奢侈品的物业租金更低，因为可以拉高商场档次和带来人流，有时候奢侈品还有免租期，而租金支付方式则按照每月固定租金和销售提成两种方式，收取更高的那一种。

根据物业顾问公司CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG) 世邦魏理仕5月发布的《How Global is the Business of Retail? （零售业全球化程度）》2013版报告，北京和上海是时尚行业零售商渗透率最高的两个城市。Louis Vuitton 路易威登、Gucci 古驰、Zara 飒拉和Uniqlo 优衣库等全球20家国际时尚品牌在北京共设立376家门店，上海有339间。

不过由于经济放缓和中国消费者趋向海外购，几大奢侈品集团连续发布停止在中国扩张的策略。Bernard Arnualt 在LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton (LVMH.PA) 酩悦轩尼诗-路易威登集团 2012年财报会议上发出信号将全面抑制扩张，聚焦高端产品，保持高端形象。在过去几年，Louis Vuitton在包括蒙古等偏远地区开设旗舰店，目前在50个国家有超过460家商店和超过70亿欧元的年销售额。Bernard Arnualt称：“集团战略将会限制开店，聚焦高附加值的皮具产品。”Louis Vuitton目前已经为客人提供异域情调的定制皮具，并在旗舰店为客人提供个性化服务。Bernard Arnualt同时表示不会在中国二三线城市继续开店，避免太司空见惯。

随后，Kering (KER.PA)开云集团主席、首席执行官François-Henri Pinault 在集团2012年财报发布后的新闻发布会上表示2013年将停止Gucci 品牌在中国的门店扩张，紧跟Louis Vuitton的步伐，Kering开云董事总经理Jean-François Palus表示今年不会在中国的新城市开设门店，取而代之的是翻新和扩充现有的中国商店。

据无时尚中文网调查发现，这样一来对二三线城市的商场无疑打击巨大，无锡、杭州等城市商场的开业都是率先和Louis Vuitton 和Gucci谈好租约，然后依靠两个品牌的知名度在吸引其他品牌入驻，一旦这两个品牌停止扩张，二三线商场对于其他奢侈品牌的吸引力锐减，而大众品牌因为需要交纳更高的租金所以同样面临吸引力下降的情况，不过由于中国人口基数较大，几大平价品牌并没有停止在中国的扩张步伐，相仿更是将中国看成是可以取代因金融危机疲软的欧洲市场。因此双方权衡的结果必然是零售地产降低租金以期提高入住率按时开业，而大众品牌也可以在商场聚首。

注：本文部分内容翻译自彭博社

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